Wie verwaltet man eine Immobilie in Deutschland - wichtige Tipps

Wenn Sie ein Haus in Deutschland kaufen, stellen Sie sich wahrscheinlich eine logische Frage: „Wie verwalte ich eine Immobilie in einem anderen Land?“
In Deutschland ist die Institution der Verwaltungsgesellschaften sehr gut entwickelt. Einheimische Eigentümer von Gewerbeimmobilien verwalten ihre Objekte nur selten selbst. Schließlich ist diese Arbeit zeitaufwändig und erfordert bestimmte Kenntnisse und Fähigkeiten.

Daher ist es sehr praktisch, einen persönlichen Vertreter vor Ort zu haben, der sich mit allen Nuancen des lokalen Rechts auskennt.

Eine vertrauenswürdige Person hilft Ihnen, unnötigen Ärger mit dem Papierkram zu vermeiden, und berät Sie, wie Sie das Beste aus der Immobilie herausholen können, wenn Sie sie mieten.

In diesem Artikel erläutern wir die Feinheiten der Treuhandverwaltung von Immobilien in Deutschland: Worauf Sie achten müssen, damit Ihre Investition die erwarteten Ergebnisse bringt.

Zunächst einmal sollten wir verstehen, was der Begriff „Treuhandverwaltung“ bedeutet. Das Konzept ist in den meisten Ländern üblich. Es bedeutet, dass der Eigentümer einen Teil seiner Rechte (und damit auch seiner Pflichten) auf eine andere Person überträgt. Der Treuhänder kann nicht nur den Veräußerungsvorgang durchführen.

Zu den Befugnissen des Treuhänders gehören:

Entgegennahme und Aufzeichnung der Korrespondenz, einschließlich der Korrespondenz mit den Mietern, den Versorgungsunternehmen und den Vollzugsbehörden;
Überwachung der Zahlungen im Rahmen des Mietvertrags;
Bearbeitung von Ansprüchen und Beschwerden von Mietern;
Reparaturarbeiten, falls erforderlich;
Suche nach neuen Mietern.
Ihr Beauftragter kümmert sich um die gesamte Palette wirtschaftlicher und technischer Fragen. Wenn Sie sich in einem anderen Land befinden, können Sie die Rechnungen und den Zustand der Wohnung nicht im Auge behalten.

Die Liste der Aufgaben, mit denen Ihr Beauftragter betraut ist, ist recht umfangreich und umfasst kaufmännische, technische und rechtliche Aspekte. Obligatorische Kontrolle des Zahlungseingangs, Neuberechnung und Jahresabstimmung, Vorlage von Zahlungsberichten. Die Durchführung geplanter und ungeplanter Reparaturen, die auf jeden Fall erledigt werden müssen. Und auch die rechtliche Seite des Themas. Ohne Kenntnis der Feinheiten des deutschen Rechts ist es unmöglich, die Interessen des Eigentümers in allen Fällen korrekt zu vertreten.

Bei solch schwerwiegenden Problemen brauchen Sie die Unterstützung eines echten Profis. Um die richtige Wahl zu treffen, empfehlen wir Ihnen, sich an die folgenden Regeln zu halten:

Recherchieren Sie die Referenzen des Unternehmens. Rückmeldungen von Kunden sind ein hervorragender Beweis für Professionalität.
Suchen Sie nach Fachleuten. In Deutschland gibt es viele Organisationen, die sich mit allem beschäftigen: Immobilien, Tourismus, Autos. Für den ausländischen Investor ist es besser, ein Unternehmen zu suchen, das sich auf eine Branche spezialisiert hat. Das ist eine Garantie dafür, dass sie alle Nuancen ihres Bereichs besser kennen.
Achten Sie auf die Kosten für die Dienstleistungen des Vermittlers. Sie sollten sich nicht drastisch von dem unterscheiden, was derzeit auf dem Markt angeboten wird.
Studieren Sie den Vertrag sorgfältig. Wenn das Unternehmen Ihnen nicht die Möglichkeit gibt, den Vertrag im Falle einer schlechten Leistung zu kündigen, ist das ein Grund zum Nachdenken. Unternehmen, die eine Kündigung zulassen, sind in der Regel mehr daran interessiert, den Kunden zu halten.
Erkundigen Sie sich, ob das Unternehmen Mitglied in Berufsverbänden ist, insbesondere im Verband der Verwaltungsgesellschaften und im Verbraucherschutzverband. Dies ist ein guter Indikator für die Glaubwürdigkeit eines Unternehmens.

Vergessen Sie nicht die richtige Wahl des Kaufobjekts. Wenn Sie ein Haus in Berlin kaufen, ist das natürlich immer eine lohnende Investition. Anders sieht es aus, wenn Sie eine Wohnung in einer Kleinstadt in Deutschland kaufen. Es ist sehr wichtig, nicht in Illiquidität zu verfallen, denn dann wird es schwierig sein, Mieter zu finden.

Worauf muss ich beim Kauf achten?
Auf die Qualität des Gebäudes. Es ist wichtig, nicht nur das Baujahr zu kennen, sondern auch Informationen über die Materialien der Wände und des Dachs. Erkundigen Sie sich, wann Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden und ob es Änderungen gab, die sich beispielsweise auf tragende Wände auswirken könnten.
Beobachten Sie die Preise und stellen Sie fest, ob sie für eine Wohnung in dieser Gegend hoch sind.
Prüfen Sie die Aufzeichnungen über die Nebenkostenabrechnungen, um festzustellen, ob sie regelmäßig und im Einklang mit den festgelegten Tarifen sind.
Lesen Sie die Protokolle von Bewohnerversammlungen. Sie enthalten oft Informationen, die den künftigen Eigentümer überraschen können.

Das Ziel eines jeden Investors ist es, aus der Immobilie einen Gewinn zu erzielen. Sie müssen also den idealen Mieter finden: solvent und problemlos. Die Zahlungsfähigkeit ist leichter zu überprüfen. Sie können die Gehaltsabrechnungen der letzten Monate anfordern oder den zukünftigen Mieter über die Schufa (Auskunftei) überprüfen. Es ist schwieriger zu wissen, ob der Mieter Ihnen in Zukunft Probleme bereiten wird oder nicht. Es ist möglich, das psychologische Profil des Mieters anhand der verfügbaren Informationen einzuschätzen oder eine Referenz von einem Vormieter einzuholen.

Achten Sie besonders auf den Mietvertrag.
Wir raten Ihnen nicht dazu, einen eigenen zu entwerfen. Es gibt Standardverträge, die Sie in einem Geschäft kaufen können, oder Sie können sich an die Anwälte der Landlord and Tenant Advocacy Society wenden. Vernachlässigen Sie niemals Klauseln wie:

die Höhe der Miete;
die Möglichkeit, sie zu erhöhen;
Bedingungen für die Auflösung des Vertrags;
welche Reparaturen der Mieter durchführen muss und welche der Vermieter.

Bei einem Mieterwechsel sollten Sie unbedingt ein Abnahmeprotokoll anfertigen. Es sollte die Zählerstände und eventuell vorhandene Mängel enthalten. Im Falle von Schäden muss der ehemalige Mieter die Schäden auf eigene Kosten beheben.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Wenn Sie nicht in der Lage sind, dauerhaft in Deutschland zu leben, können Sie nicht auf eine Person Ihres Vertrauens verzichten.